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与老年人居住权缺乏保障有关,增加规定居住权制度

居住权拟入法有多重利好,增加规定居住权制度

居住权拟入法有多重利好

中国商报/中国商网4月20日,十三届全国人大常委会第十次会议在北京召开,民法典物权编二次审议稿提请大会审议。其中,明确居住权无偿设立的内容引起业界高度关注。全国人大宪法和法律委员会副主任委员沈春耀表示,居住权制度是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

民法典各分编草案8月27日下午初次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。民法典各分编草案显示,“居住权”拟首次入法。这一制度安排将有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。据介绍,居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

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尽管“居住权”一词经常出现在媒体上,法律人士也常常提及,但至今仍不是正式的法定权利。多年前,物权法草案中曾对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作了具体规定,但最终没有出现在正式法律中。因此,民法典各分编草案显示“居住权”拟首次入法,令人期待。

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居住权入法时机已经较为成熟:一是司法实践中涉及居住权的案例在增多,而居住权没有入法容易引发争议、影响裁判。二是“以房养老”试点效果不理想,与老年人居住权缺乏保障有关。三是租房的群体越来越多,相关权益亟待明晰。

二审稿明确居住权无偿设立

居住权一旦正式写入法律,对于促进我国住房租赁市场健康发展具有重大意义。党的十九大报告已明确提出“租购并举”,广州、北京等城市也在通过增加出租房源等举措落实这一精神,而“租购并举”的关键是保障租房人权益。

2018年8月27日,提请全国人大常委会审议的民法典物权编草案专门规定了“居住权”,即居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。居住权合同一般包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求等。在随后的征求意见阶段,有的地方、单位和社会公众提出,增加规定居住权制度,有利于为老年人以房养老提供法律保障,建议进一步细化相关规定,明确居住权是无偿设立的用益物权,并对居住权合同的内容进行规范。

从现实情况看,租房人权利与购房人权利有一定区别。举例来说,购房人可以长期不受干扰地居住,而不少租房人在居住过程中会遭到来自房东、中介机构的干扰,不是随意上涨租金,就是突然中止合同,这自然会影响租房市场乃至商品房市场的健康发展。

据此,宪法和法律委员会建议对该章草案作出修改,将草案第一百五十九条修改为“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”;将草案第一百五十九条第二款单设一条,并增加一款规定,“居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法”;同时,在草案第一百六十条中增加“居住权无偿设立”的规定。按照上述规定,如果某人立遗嘱想把房产留给子女,但是又担心配偶的养老居所,那么就可以签订居住权合同,明确房产虽由儿女继承,但是配偶仍是居住权人,有权占用、使用该处住宅。

根据草案规定,居住权人按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。也就是说,居住权一旦入法,今后租房人的合法权利不但会受到租房合同保障,还会正式得到法律保障,这对激发更多人租房居住的积极性来说有一定帮助,也会减少一些住房需求流向商品房市场。

记者了解到,最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》中规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者是房屋的所有权。”但是,关于居住权的具体范围和设立条件,司法解释并未细化。由于我国基本法中未规定居住权,因此这条司法解释显得“名不正言不顺”,在实践中难以发挥效用。

草案中还明确:居住权不得转让、继承。居住权涉及的住宅不得出租,但当事人另有约定的除外。这样的规定可防止某些人以租房人的名义拿到房源,然后充当二房东进行转租或群租。现实中,相关纠纷也不少。

有业内专家表示,在司法实务中,尤其是在离婚纠纷及涉及不动产的各类纠纷中,常常存在涉及居住权问题的争议,并且在裁判文书、调解书中均常常涉及居住权的认定问题。在这些涉及居住权的案件中,当事人一方为弱势群体或者经济困难的情况居多,如赡养纠纷中丧失劳动力的老年人、抚养纠纷中的未成年人等。

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